Анайят Дуррани
Когда отель Paso del Norte открыл свои двери в Эль-Пасо, штат Техас, в 1912 году, он был известен как «отель на миллион долларов». Но с годами отель пришел в упадок. В конечном итоге 5 января 1979 года он был внесен в Национальный реестр исторических мест. Но в октябре 2016 года группа Meyers выкупила здание, и недавно отремонтированный отель официально вновь открылся в октябре 2020 года, отчасти благодаря программой EB-5, что помогло профинансировать возрождение исторического отеля.
Сообщается, что проект обошелся в 70 миллионов долларов, создал более 1,000 рабочих мест и помог стимулировать культурный туризм и местную экономику.
«Инвестирование средств EB-5 в историческую реконструкцию приносит пользу как инвесторам EB-5, так и проекту», — говорит Дэн Виклендт, президент FirstPathway Partners. «Очевидной первоначальной выгодой является снижение общей стоимости проекта, добавленный капитал и безопасность, полученные от использования прошлых налоговых льгот, но скрытая ценность заключается в том, что, если все сделано правильно, повторное использование часто создает лучший «конечный продукт», который намного превышает новое строительство».
Виклендт говорит, что старая поговорка: «Они не делают их такими, как раньше» особенно верна, когда речь идет об исторических зданиях.
«Эти здания часто содержат исторически значимые архитектурные детали, качественные исторические материалы ручной работы и зачастую такие объемы пространства, строительство которых сегодня было бы непомерно дорого», — говорит Виклендт. «В результате получается элитное здание, которое может обеспечить более высокую арендную плату, более высокую заполняемость и меньший оборот по сравнению с новым строительством, при этом сохраняя при этом устойчивость и сертификацию LEED, которые возникают в результате реабилитации».
Роль программы EB-5 в восстановленных исторических зданиях
Программа EB-5 помогла профинансировать ряд восстановленных исторических зданий по всей стране. Финансирование проектов исторической недвижимости обычно предполагает использование различных источников капитала, таких как налоговые льготы штата, налоговые льготы на новых рынках, федеральные исторические налоговые льготы и все чаще Финансирование EB-5.
«Как правило, исторические здания смогут получить выгоду от использования исторических налоговых льгот в качестве источника капитала», — говорит Рой Карраскильо, управляющий акционер Carrasquillo Law Group PC: «Помимо HTC, эти проекты также могут получить выгоду от включения финансирования EB-5 в качестве части своих источник средств, особенно потому, что финансирование EB-5 также может стать источником дефицитного финансирования для проектов, использующих преимущества этих налоговых программ».
Двухэтажное здание Citizen News Building в Голливуде, штат Калифорния, было построено между 1930 и 1931 годами в архитектурном стиле ар-деко. Здание когда-то служило штаб-квартирой Hollywood Citizen-News, пока газета не закрылась в 1970 году. Сообщается, что в 2006 году здание было отремонтировано на несколько миллионов долларов, и теперь оно функционирует как ночной клуб/гостиная, имеет два ресторана и два этажа. коммерческих офисов и помещений для проведения мероприятий. Соответствующая группа использовала для проекта финансирование EB-5. В 2018 году здание было признано историко-культурным памятником Лос-Анджелеса.
«Если стоимость исторического проекта, использующего налоговые льготы, такая же или меньше, чем стоимость нового строительства, налоговые льготы могут стать полезным инструментом, стимулирующим застройщиков выбирать историческое восстановление вместо строительства нового», — говорит Виклендт.
По словам Виклендта, для инвесторов EB-5 другим преимуществом исторического проекта по налоговым льготам является «усиленный надзор со стороны кредиторов, инвесторов в исторические налоговые льготы и Службы национальных парков, что гарантирует, что застройщик построит высококачественный и финансово осуществимый проект». ».
Исторические здания, в которых использовалось финансирование EB-5.
Глобальный водный центр в Милуоки, штат Висконсин, использовал финансирование EB-5 от FirstPathway Partners, включая освобожденные от налогов облигации, новые рыночные налоговые льготы, исторические налоговые льготы и другие инвестиции, чтобы вдохнуть новую жизнь в историческое пустующее производственное здание, построенное в 1904 году. здание было преобразовано в передовой инкубатор, получивший всемирную награду, 99% которого арендовано и занято университетами и компаниями, занимающимися водными технологиями.
«Это не только стало катализатором реконструкции всего Национального исторического района, но и стало успехом для инвесторов EB-5. Инвесторы получили постоянное место жительства и увидели, что их инвестиции полностью возвращены с помощью Preferred Returns», — говорит Виклендт.
Здание Зиок в центре Рокфорда, штат Иллинойс, было бывшей фабрикой, построенной в 1912–1950 годах.. 13-этажное промышленное здание стояло заброшенным почти 25 лет. Первоначальной части строения 107 лет, и 13 мая 2011 года зданию был присвоен статус достопримечательности. В 2020 году здание было реконструировано в отель Embassy Suites by Hilton Rockford Riverfront. Застройщиком является компания Gorman & Company Inc., базирующаяся в Висконсине. как сообщается, выделил 87.5 миллионов долларов на переоборудование здания, при этом около 30 миллионов долларов предприятия профинансировали 60 инвесторов из Китая, Индии и Вьетнама.
Карраскильо говорит, что его фирма находится в процессе оценки развитие отеля с участием исторического здания, в котором используются HTC и традиционное финансирование, которое стремится включить EB-5, чтобы сделать проект финансово жизнеспособным.
«Финансирование EB-5 может взаимодействовать с HTC и другими налоговыми льготами, делая проекты финансово жизнеспособными и привлекательными для застройщиков, которые в противном случае могли бы остаться в стороне от проектов такого типа», — говорит Карраскильо. «Развитие исторических зданий обычно предполагает увеличение затрат на строительство и развитие, и финансирование EB-5 помогает изменить ситуацию».
Есть также офисное здание Houston Medical Towers 1957 года, которое в 2019 году было преобразовано в отель Westin в Техасском медицинском центре. CanAm Enterprises инвестировала EB-20 в размере 5 миллионов долларов, чтобы помочь финансировать реконструкцию 19-этажного исторического здания, расположенного в непосредственной близости от Техасский медицинский центр в Хьюстоне, штат Техас. Он был отремонтирован в отель с полным спектром услуг на 272 номера площадью около 210,000 1,200 квадратных футов под брендом Westin. Он внесен в Национальный реестр исторических мест. Сообщается, что в результате восстановления здания Medical Towers было создано более XNUMX рабочих мест в сфере строительства и эксплуатации.
Карраскильо говорит, что программа EB-5 может быть использована для восстановления исторических зданий разными способами, например, путем предоставления доступа к капиталу. Он говорит, что восстановление исторических зданий может быть дорогостоящим, поскольку для таких типов сооружений нужны специализированные материалы, квалифицированная рабочая сила и соблюдение правил сохранения.
«Программа EB-5 обеспечивает источник финансирования этих проектов за счет привлечения иностранных инвесторов, желающих получить вид на жительство в США», — говорит Карраскильо.
По его словам, есть и экономические выгоды, поскольку инвестиции в сохранение и восстановление исторического здания могут стимулировать местную экономику за счет создания рабочих мест, привлечения туризма и повышения стоимости недвижимости в некоторых городских регионах, которые могут испытывать трудности с получением финансирования.
Реконструкция исторического здания Мелроуз в Хьюстоне, 21-этажного здания, расположенного в центральном деловом районе Хьюстона, является еще одним Проект, финансируемый EB-5. Здание открылось в 1952 году, было заброшено в 1990-х годах и стало первым небоскребом в современном стиле в Хьюстоне. С тех пор он был добавлен в Национальный реестр исторических мест. Сообщается, что стоимость проекта составляет от 75 до 80 миллионов долларов. Фонд Fortune Fund 1 компании Atlantic American привлек инвестиции в размере 14,000,000 5 XNUMX долларов США от инвесторов EB-XNUMX в реконструкцию офисного здания, превратив его в отель Le Méridien Houston Downtown., лайфстайл-бренд Marriott.
Поскольку многие исторические здания действительно построены на века и пропитаны историей города, программу EB-5 можно также использовать для сохранения культурного наследия. Реставрация этих исторических зданий может иметь долгосрочную пользу и значение для местных сообществ, в которых они расположены.
«Сообщества могут сохранить свое культурное наследие, гарантируя, что эти достопримечательности продолжат служить символами их истории и самобытности для будущих поколений», — говорит Карраскильо.
ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Мнения, выраженные в этой статье, являются исключительно точкой зрения автора и не обязательно отражают точку зрения издателя, его сотрудников. или его филиалы. Информация, представленная на этом веб-сайте, предназначена для общего ознакомления; это не юридический или финансовый совет. Конкретную юридическую или финансовую консультацию может дать только лицензированный специалист, обладающий полным знанием всех фактов и обстоятельств вашей конкретной ситуации. Прежде чем участвовать в программе EB-5, вам следует проконсультироваться с экспертами по юридическим, иммиграционным и финансовым вопросам. Размещение вопроса на этом веб-сайте не создает отношений между адвокатом и клиентом. Все вопросы, которые вы задаете, будут доступны общественности; не включайте в свой вопрос конфиденциальную информацию.
