Дорожная карта для отельеров по финансированию EB-5
для строительства, расширения или реконструкции нового отеля:
Десять шагов к успешному предложению EB-5
Кэтрин ДеБоно Холмс
Обновлено Диллоном Колуччи и сотрудниками.
Программа EB-5 для инвесторов позволяет лицам, не являющимся гражданами США, инвестировать 800 000 долларов (или 1.05 миллиона долларов) в бизнес, который, как ожидается, создаст не менее 10 новых постоянных рабочих мест на каждого инвестора, и получить условную визу после рассмотрения и одобрения Службой гражданства и иммиграции США (USCIS). Гостиничные проекты являются одной из лучших категорий инвестиций для инвесторов EB-5, поскольку они, как правило, создают больше рабочих мест, чем многие другие виды бизнеса, представляют собой инвестиции в недвижимость, которая, как правило, более стабильна в стоимости, чем некоторые другие формы инвестиций, подходящие для финансирования по программе EB-5 , их бизнес-модель проста для понимания инвесторами, и они часто управляются или работают по франчайзинговым лицензиям с такими гостиничными брендами, как Hilton, Hyatt, Intercontinental, Starwood и Wyndham, известными во всем мире потенциальным инвесторам EB-5.
Для тех застройщиков отелей, которые хотят получить доступ к финансированию EB-5, мы рекомендуем следующие шаги на пути к успешному финансированию EB-5:
1. Определите, обладает ли проект необходимыми характеристиками для успешного привлечения финансирования по программе EB-5 . Спонсоры инвестиционных предложений EB-5 всегда ищут перспективные новые проекты, но рынок конкурентный, и для успеха проекту необходимы ключевые показатели, демонстрирующие его привлекательность для инвесторов EB-5. Необязательно, чтобы все эти элементы присутствовали сразу, но чем больше из них будет присутствовать, когда застройщик впервые обратится к потенциальным спонсорам EB-5, тем выше будут его шансы привлечь наиболее опытных и успешных спонсоров EB-5.
- Предварительная работа проекта — Застройщик должен выполнить значительный объем предварительной работы по проекту, например, получить технико-экономическое обоснование гостиничного рынка, подготовить предварительные планы и бюджеты проекта, получить одобрение франшизы или соглашение об управлении отелем или письмо о намерениях, приобрести недвижимость и определение зонирования и требований к разрешениям.
- Разработчик с финансовой устойчивостью и послужным списком – Наиболее успешные проекты EB-5 – это проекты с опытными и финансово сильными разработчиками. Спонсоры и инвесторы EB-5 в равной степени хотят, чтобы проекты управлялись сильными компаниями, имеющими успешную историю разработки аналогичных проектов.
- Обязательства разработчика по акционерному капиталу – Спонсоры и инвесторы EB-5 отдают предпочтение проектам, в которых у застройщика есть финансовые обязательства в виде собственного капитала, инвестированного в проект – ожидается 20% собственного капитала или более. Есть некоторые проекты EB-5, в которых застройщик имеет менее 20% собственного капитала в проекте, но их зачастую труднее продать инвесторам, если нет других уравновешивающих факторов.
- Обязательства по финансированию всей стоимости проекта– Инвесторы EB-5 знают, что успех проекта часто будет зависеть от способности застройщика получить приоритетный кредит или другое финансирование в дополнение к Капитал EB-5, а наличие выделенного приоритетного кредита или другого финансирования показывает, что другие кредиторы или инвесторы подписались на проект и определили, что он имеет потенциал на успех. Если у застройщика нет выделенного капитала, это может помочь продемонстрировать, что он активно ищет такое финансирование и получил некоторые признаки заинтересованности.
2. Определите предполагаемое количество прямых и косвенных рабочих мест, которые могут быть созданы в рамках проекта . Количество рабочих мест окажет прямое влияние на максимальный объем капитала EB-5, который застройщик может привлечь в рамках предложения EB-5, используя базовую формулу: 10 рабочих мест на каждые 800 000 долларов капитала EB-5. Экономист, имеющий опыт работы с экономическими моделями EB-5, может предоставить предварительную оценку прямых и косвенных рабочих мест, которые будут соответствовать требованиям программы EB-5, используя одну из нескольких утвержденных экономических моделей, а также информацию, предоставленную застройщиком о проекте, включая размер и характеристики отеля, местоположение отеля, бюджет строительства (разделенный на прямые затраты, косвенные затраты и затраты на финансирование), бренд отеля, под которым он будет работать, и пятилетний прогноз доходов и расходов отеля после завершения строительства. При определении объема привлекаемых средств по программе EB-5 всегда лучше оставить как можно больший «запас» избыточных рабочих мест, чтобы показать инвесторам, что рабочих мест будет более чем достаточно для поддержки всей суммы инвестиций EB-5, запрашиваемых застройщиком.
3. Свяжитесь с одним или несколькими региональными центрами, одобренными USCIS, в районе реализации проекта . Большинство гостиничных проектов по программе EB-5 спонсируются региональными центрами , одобренными USCIS , поскольку это необходимо для получения зачета как за прямые, так и за косвенные рабочие места. По данным USCIS, по состоянию на 6 января 2020 года было одобрено около 792 региональных центров, поэтому выбор достаточно широк. Застройщику следует искать региональные центры с опытом успешного финансирования по программе EB-5; однако эту информацию не всегда легко найти, поскольку нет общедоступных записей об успешных проектах EB-5. Поэтому застройщику следует поговорить с несколькими опытными специалистами в сфере EB-5, чтобы получить информацию об опыте работы тех региональных центров, которые он рассматривает. Застройщик также может рассмотреть возможность найма опытного юриста или консультанта по программе EB-5, который работал с несколькими региональными центрами, но следует остерегаться ежемесячных платежей или соглашений, которые нельзя легко расторгнуть. При общении с одним или несколькими региональными центрами застройщик должен выяснить, заинтересован ли региональный центр в проекте, какие финансовые условия региональный центр готов предложить застройщику для спонсирования проекта, как региональный центр планирует продвигать и продавать программу EB-5, а также какие другие программы EB-5 региональный центр успешно реализовал.
4. Рассмотрите другие возможные источники капитала EB-5 . В настоящее время несколько американских брокерских компаний предлагают услуги по привлечению капитала EB-5, и застройщик может связаться с одной или несколькими из них, чтобы узнать об их заинтересованности в проекте, о том, насколько, по их мнению, он будет успешно продаваться на рынке EB-5, и о финансовых условиях, которые они готовы предложить в качестве брокеров проекта. Брокерская компания может найти региональный центр для спонсирования проекта и взять на себя ответственность за наем маркетинговых агентов в США и за их пределами для продажи инвестиций EB-5 для проекта. Другой вариант — напрямую связаться с неамериканскими маркетинговыми агентами EB-5 и договориться о маркетинговом соглашении с ведущим агентом. В любом случае застройщику важно получить информацию о биографии рассматриваемых лиц, а также об их опыте в предыдущих сделках EB-5.
5. Направьте письмо о намерениях или предварительное соглашение в региональный центр, американскому брокеру-дилеру или неамериканскому маркетинговому агенту . В письме о намерениях или предварительном соглашении должны быть кратко изложены ключевые условия предлагаемого финансирования по программе EB-5, включая сумму привлекаемого капитала, процентную ставку или льготную доходность по привлеченному финансированию EB-5, а также стоимость всех дополнительных сборов, которые будут оплачены застройщиком. Застройщику также важно указать сроки выполнения каждой задачи поставщиком финансирования EB-5, а также право застройщика расторгнуть соглашение, если поставщик не выполняет свои обязательства в соответствии с согласованными сроками. Застройщик также должен согласовать сроки платежей поставщику финансирования EB-5, предусмотрев поэтапные платежи, а не крупную сумму авансом, которую будет трудно, если не невозможно, вернуть, если застройщик решит расторгнуть соглашение с поставщиком финансирования EB-5 из-за невыполнения обязательств. Кроме того, застройщик должен согласовать сроки перечисления капитала EB-5 застройщику. Некоторые поставщики капитала по программе EB-5 не позволяют высвободить капитал каждого инвестора EB-5 до тех пор, пока его или ее первоначальное заявление на визу ( заявление I-526 ) не будет одобрено, что в настоящее время занимает в среднем 13 месяцев с момента подачи заявления. Если застройщику необходимы средства раньше этой даты, он должен запросить «досрочное» высвобождение средств до того, как инвесторы EB-5 получат одобрение своих заявлений I-526, но это, как правило, потребует предоставления каких-либо условий для возврата капитала любым инвесторам EB-5, чьи заявления I-526 были отклонены. Эти условия могут быть представлены в виде гарантии возврата средств инвесторам EB-5, которым было отказано, или в виде счета для возврата части средств каждого инвестора EB-5, или и того, и другого. В качестве альтернативы, если досрочное высвобождение средств недоступно, застройщик должен рассмотреть возможность получения временного «переходного» финансирования до момента высвобождения средств EB-5.
6. Подготовка документов для предложения финансирования по программе EB-5 . Поскольку почти все сделки по финансированию EB-5 осуществляются через товарищества с ограниченной ответственностью или общества с ограниченной ответственностью, финансирование EB-5 предполагает продажу ценных бумаг и должно соответствовать тем же требованиям, что и другие предложения ценных бумаг. В целом, предложения EB-5 осуществляются в соответствии с Положением D Комиссии по ценным бумагам и биржам (для частных предложений ценных бумаг внутри США) и Положением S (для офшорных предложений ценных бумаг за пределами США). Для одного и того же предложения EB-5 могут одновременно использоваться как Положение D, так и Положение S. Кроме того, каждое предложение EB-5 требует бизнес-плана, подготовленного в соответствии с требованиями USCIS, и полного экономического отчета, обосновывающего предполагаемое количество рабочих мест, которые будут созданы в результате проекта. Разработчик или региональный центр обычно готовят меморандум о частном размещении, соглашение о товариществе с ограниченной ответственностью или соглашение об ограниченной ответственности для фонда, созданного для приема инвестиций EB-5, и соглашение о подписке на предложение EB-5. Составитель бизнес-плана подготовит сам бизнес-план, а экономист — экономический отчет. Кроме того, если инвестиции по программе EB-5 будут осуществляться в форме займа, потребуется подготовить кредитные документы. Если используется эскроу-счет, необходимо выбрать эскроу-агента и подготовить соглашение об эскроу. Поставщик EB-5 обычно переводит основные документы предложения на основной язык рынка, где будут продаваться инвестиции по программе EB-5.
7. Подготовка предложения к продаже . В дополнение к юридическим документам, предложение по программе EB-5 потребует высококачественной презентации для инвесторов и маркетинговых материалов, таких как глянцевые брошюры, видеоролики, презентации PowerPoint и веб-сайты. Если основной рынок находится за пределами США, эти материалы должны быть подготовлены как на английском языке, так и на основном языке рынка, где будет продаваться инвестиция по программе EB-5. Поставщик услуг EB-5 может подготовить часть этих материалов, но часто просит застройщика поработать над видеороликом и предоставить фотографии и визуализации проекта. Инвестиции по программе EB-5 должны продаваться по одной за раз отдельным инвесторам, и крайне важно, чтобы застройщики потратили ресурсы на создание привлекательных презентаций и маркетинговых материалов, которые будут иметь сильную личную привлекательность для инвесторов EB-5.
8. Продвижение проекта среди инвесторов EB-5 . Поставщик услуг EB-5, будь то американский брокер-дилер, региональный центр или ведущий агент по маркетингу за пределами США, будет отвечать за разработку графика семинаров для инвесторов EB-5, которые будут проводиться в стране или странах, где будет продвигаться предложение EB-5. Застройщика часто просят присутствовать на первоначальных семинарах, чтобы потенциальные инвесторы могли встретиться с застройщиком и задать вопросы о проекте. Кроме того, застройщика могут попросить организовать экскурсии по проекту для потенциальных инвесторов EB-5 и обеспечить наличие переводчика для этих экскурсий. Маркетинг предложения EB-5 — это трудоемкий и длительный процесс, и застройщик должен быть готов оказать помощь в маркетинговых усилиях, чтобы они были успешными.
9. Получите подписки на доли в товариществе с ограниченной ответственностью или обществе с ограниченной ответственностью и начните процесс подачи заявления на визу EB-5 для каждого инвестора . Каждый инвестор EB-5, как правило, подписывает соглашение о подписке на инвестиции EB-5, переводит всю сумму своих инвестиций на эскроу-счет и начинает иммиграционный процесс, подавая заявление I-526 через американского иммиграционного адвоката. В настоящее время USCIS заявляет, что среднее время обработки каждого заявления I-526 составляет от 32.5 до 49.5 месяцев (по состоянию на 15 января 2020 г.) с даты подачи. Условия соглашения об эскроу-счете определяют, будут ли инвестиции переданы застройщику до одобрения заявления I-526 или будут удерживаться до одобрения заявления I-526. Как указано в шаге 5, это положение необходимо согласовать с поставщиком EB-5 и раскрыть в документах предложения EB-5. После одобрения петиции I-526 инвестор по программе EB-5 сможет подать заявку на визу для въезда в США. Инвестору необходимо будет получить въездную визу и въехать в США в течение шести месяцев после её получения. Одобрение петиции I-526 позволяет инвестору оставаться в США в течение двух лет после этой даты, после чего инвестор должен подать петицию I-829 для постоянного проживания в США. Однако следует отметить, что существует ежегодный лимит в 10 000 виз в категории EB-5, а также правило, ограничивающее количество инвесторов из любой страны до 7% от годового лимита после его достижения. Из-за этого годового лимита и высокого спроса на визы EB-5 со стороны некоторых национальностей, таких как Китай, Индия и Вьетнам, Государственный департамент США ввел очередь для определенных категорий инвесторов, что задерживает въезд инвестора по программе EB-5 в США после одобрения петиции I-526. Это произошло впервые в истории в 2014 году и с тех пор повторяется каждый год. Это означает, что инвесторы EB-5 из Китая, Вьетнама и Индии могут столкнуться с задержкой в получении въездной визы, что, в свою очередь, увеличит срок, в течение которого им потребуется подать петицию I-829 . (Ретрогрессия — это тема, имеющая несколько важных последствий, которые не могут быть полностью обсуждены здесь, но рассматриваются в статье Дэвида Хирсона и Клетуса Вебера в журнале EB5 Investors Magazine ).
10. Предоставляйте периодические отчеты инвесторам EB-5 и документируйте использование инвестиционных средств EB-5 . Инвесторы EB-5 захотят быть в курсе состояния проекта, чтобы убедиться в его продвижении к завершению, и застройщикам следует планировать выпуск периодических отчетов для инвесторов. Кроме того, инвесторы EB-5 потребуют от застройщика подготовить документацию об использовании средств EB-5, поскольку каждый инвестор EB-5 должен будет предоставить эту информацию вместе со своим заявлением I-829 в течение двух лет с даты въезда инвестора в США, как обсуждалось в шаге 9 выше. Традиционно получение одобрения петиции I-829 занимает от четырех до пяти лет с момента первого инвестирования инвестором по программе EB-5, но может занять больше времени в зависимости от того, сколько времени потребуется инвестору для получения одобрения петиции I-526, а затем и для получения въездной визы, поскольку петиция I-829 не может быть подана ранее чем за 90 дней до двухлетней годовщины даты въезда инвестора в США. Разработчикам следует учитывать, что инвесторы обязаны сохранять свои инвестиции «под риском» до окончания периода условного постоянного вида на жительство , что, как правило, означает, что проект должен продолжать функционировать, а инвестиции по программе EB-5 должны оставаться в проекте примерно до даты подачи каждым инвестором петиции I-829. На момент подачи петиции I-829 каждый инвестор должен будет доказать, что условия, на которых проект был одобрен USCIS в петиции I-526 инвестора, выполнены. Для этого потребуется, чтобы разработчик предоставил доказательства выполнения всех существенных условий бизнес-плана, использованного для демонстрации создания новых рабочих мест. Если проект был построен и функционирует в соответствии с бизнес-планом и экономическим отчетом, которые были поданы вместе с петициями I-526 инвесторов, инвесторы должны получить одобрение своей петиции I-829 и получить постоянные визы. Если же, с другой стороны, проект не был завершен по какой-либо причине или не работает в соответствии с бизнес-планом, как того требует подтверждение создания достаточного количества рабочих мест, то инвесторы могут не получить одобрение своей петиции I-829. В случае отказа в одобрении петиции I-829 инвесторы, вероятно, будут вынуждены покинуть США и попытаться снова инвестировать по программе EB-5, если они все еще хотят получить визу в США. Ставки для инвесторов EB-5 очень высоки, потому что, если они инвестируют в провальный проект, они теряют и визу, и деньги. Поэтому для застройщика крайне важно понимать, что лучшие проекты для финансирования по программе EB-5 — это те, которые имеют наибольшие шансы на успешное строительство и эксплуатацию в течение времени, необходимого инвесторам EB-5 для получения первоначальных и постоянных виз.
