Дорожная карта для отельеров по финансированию EB-5
для строительства, расширения или реконструкции нового отеля:
Десять шагов к успешному предложению EB-5
ОБНОВЛЕНО ДИЛЛОН КОЛУЧЧИ и персонал
Команда Программа получения инвесторской визы EB-5 позволяет лицам, не являющимся гражданами США, инвестировать 800,000 1.05 долларов США (или 10 миллиона долларов США) в бизнес, который, как ожидается, создаст не менее 5 новых постоянных рабочих мест на каждого инвестора, а также получить условную визу после рассмотрения и одобрения Службы гражданства и иммиграции США (« Иммиграционная служба США»). Гостиничные проекты являются одной из лучших категорий инвестиций для инвесторов EB-XNUMX, поскольку они, как правило, создают больше рабочих мест, чем многие другие предприятия. Это инвестиции в недвижимость, стоимость которых, как правило, более стабильна, чем некоторые другие формы инвестиций, которые качество для Финансирование EB-5, их бизнес-модель легко понять инвесторам, и они часто управляются по франчайзинговым лицензиям таких гостиничных брендов, как Hilton, Hyatt, InterContinental, Starwood и Wyndham, которые известны во всем мире потенциальным инвесторам EB-5.
Для тех застройщиков отелей, которые хотят получить доступ к финансированию EB-5, мы рекомендуем следующие шаги на пути к успешному финансированию EB-5:
1. Определите, обладает ли проект необходимыми характеристиками для успешного привлечения финансирования по программе EB-5.. Спонсоры инвестиционных предложений EB-5 всегда ищут новые хорошие проекты, но рынок конкурентен, и для того, чтобы быть успешным, проект должен иметь некоторые ключевые маркеры, демонстрирующие, что проект будет привлекателен для инвесторов EB-5. Не обязательно, чтобы все эти элементы существовали сразу, но чем больше их будет, когда разработчик впервые обратится к потенциальным спонсорам EB-5, тем выше будут шансы разработчика привлечь наиболее опытных и успешных спонсоров EB-5:
- Предварительная работа проекта — Застройщик должен выполнить значительный объем предварительной работы по проекту, например, получить технико-экономическое обоснование гостиничного рынка, подготовить предварительные планы и бюджеты проекта, получить одобрение франшизы или соглашение об управлении отелем или письмо о намерениях, приобрести недвижимость и определение зонирования и требований к разрешениям.
- Разработчик с финансовой устойчивостью и послужным списком – Наиболее успешные проекты EB-5 – это проекты с опытными и финансово сильными разработчиками. Спонсоры и инвесторы EB-5 в равной степени хотят, чтобы проекты управлялись сильными компаниями, имеющими успешную историю разработки аналогичных проектов.
- Обязательства разработчика по акционерному капиталу – Спонсоры и инвесторы EB-5 отдают предпочтение проектам, в которых у застройщика есть финансовые обязательства в виде собственного капитала, инвестированного в проект – ожидается 20% собственного капитала или более. Есть некоторые проекты EB-5, в которых застройщик имеет менее 20% собственного капитала в проекте, но их зачастую труднее продать инвесторам, если нет других уравновешивающих факторов.
- Обязательства по финансированию всей стоимости проекта– Инвесторы EB-5 знают, что успех проекта часто будет зависеть от способности застройщика получить приоритетный кредит или другое финансирование в дополнение к Капитал EB-5, а наличие выделенного приоритетного кредита или другого финансирования показывает, что другие кредиторы или инвесторы подписались на проект и определили, что он имеет потенциал на успех. Если у застройщика нет выделенного капитала, это может помочь продемонстрировать, что он активно ищет такое финансирование и получил некоторые признаки заинтересованности.
2. Определите предполагаемое количество прямых и косвенных рабочих мест, которые могут быть зачислены на проект.. Количество рабочих мест будет иметь прямое влияние на максимальную сумму капитала EB-5, которую разработчик может привлечь в рамках предложения EB-5, используя базовую формулу: 10 рабочих мест на 800,000 5 долларов США капитала EB-XNUMX. Ан экономист с опытом работы с экономическими моделями EB-5 может предоставить предварительную оценку прямых и косвенных рабочих мест, которые будут соответствовать требованиям программы EB-5, используя одну из нескольких утвержденных экономических моделей, а также информацию, предоставленную застройщиком о проекте, включая размер и характеристики отеля, местоположение отеля, бюджет развития (разделенный на твердые затраты, мягкие затраты и затраты на финансирование), бренд отеля, под которым отель будет работать, а также пятилетний прогноз доходов и расходов отеля после завершения. При определении суммы капитала EB-5, который будет привлечен, всегда лучше всего оставить как можно большую «подушку» излишних рабочих мест, чтобы показать инвесторам, что рабочих мест будет более чем достаточно для поддержки полного объема EB-5. XNUMX инвестиций, которые ищет застройщик.
3. Свяжитесь с одним или несколькими утвержденными USCIS региональными центрами в зоне проекта.. Большинство гостиничных проектов EB-5 спонсируются одобренной USCIS. Региональный Центр, потому что это необходимо для того, чтобы проект получил кредит как на косвенные, так и на прямые рабочие места. USCIS сообщила, что по состоянию на 792 января 6 года она утвердила около 2020 региональных центров, поэтому есть из чего выбирать. Разработчику следует искать региональные центры с успешным опытом финансирования EB-5; однако эту информацию не всегда легко найти, поскольку отсутствуют публичные записи об успешных проектах EB-5. Поэтому разработчику следует поговорить с несколькими опытными людьми в бизнесе EB-5, чтобы получить информацию о послужном списке тех региональных центров, которые разработчик рассматривает. Разработчик также может рассмотреть найм опытного адвоката EB-5 или консультант для помощи в этом процессе, который работал с несколькими региональными центрами, но будьте осторожны с уплатой ежемесячного гонорара или с соглашениями, которые невозможно легко расторгнуть. В разговоре с одним или несколькими региональными центрами цель разработчика должна заключаться в том, чтобы определить, заинтересован ли региональный центр в проекте, какие финансовые условия региональный центр предложит разработчику для спонсирования проекта, как региональный центр предлагает продвигать и продать предложение EB-5 и какие еще предложения EB-5 успешно провел Региональный центр.
4. Рассмотрите другие возможные источники капитала EB-5.. Есть несколько ценных бумаг США брокеры-дилеры в настоящее время предлагает услуги по привлечению капитала EB-5, и разработчик может связаться с одним или несколькими из них, чтобы определить их заинтересованность в проекте, насколько хорошо, по их мнению, он будет продаваться на рынке EB-5 и какие финансовые условия они готовы предложить в качестве брокера. проект. Брокер-дилер может найти региональный центр для спонсирования проекта, а брокер-дилер может нести ответственность за найм маркетинговых агентов в США и за пределами США для продажи инвестиций EB-5 в проект. Другой вариант — напрямую связаться с маркетинговыми агентами EB-5 за пределами США и договориться о маркетинговом соглашении с ведущим агентом. В каждом случае разработчику важно получить информацию о биографии рассматриваемых людей, а также об их послужном списке в предыдущих сделках EB-5.
5. Введите письмо о намерениях или соглашение с региональным центром, американским брокером-дилером или маркетинговым агентом за пределами США.. В письме о намерениях или перечне условий будут кратко изложены ключевые деловые условия предлагаемого финансирования EB-5, включая сумму привлеченного капитала, процентную ставку или привилегированную доходность, взимаемую с привлеченного финансирования EB-5, а также стоимость всех дополнительных комиссий, которые будет уплачен застройщиком. Также важно, чтобы разработчик включил график выполнения каждой задачи, которую будет выполнять поставщик EB-5, а также право разработчика расторгнуть соглашение, если поставщик не выполняет работу в соответствии с согласованным графиком. Разработчику также следует согласовать сроки осуществления платежей разработчиком провайдеру EB-5, причем поэтапными платежами, а не крупной суммой авансом, которую будет сложно, если вообще возможно, вернуть, если разработчик решит прекратить действие EB-5. -5 провайдеру за сбой в работе позже. Кроме того, застройщик должен договориться о том, когда капитал EB-5 будет передан застройщику. Некоторые поставщики капитала EB-5 не разрешают высвобождать капитальный вклад каждого инвестора EB-XNUMX до тех пор, пока этот инвестор не получит одобрение своего первоначального заявления на получение визы ( ходатайства I-526), что в настоящее время занимает в среднем 13 месяцев с даты подачи инвестором петиции. Если застройщику нужны средства до этой даты, он должен запросить «раннее» высвобождение средств до того, как инвесторы EB-5 получат одобрение своих петиций I-526, но для этого обычно требуется предусмотреть некоторые условия для возврата капитала. для любых инвесторов EB-5, чьи петиции I-526 отклонены. Это положение может быть в форме гарантии возврата средств инвесторам, которым было отказано в программе EB-5, или счета возврата части средств каждого инвестора EB-5, или того и другого. В качестве альтернативы, если досрочное высвобождение средств невозможно, разработчику следует рассмотреть возможность получения временного «промежуточного» финансирования до высвобождения средств EB-5.
6. Подготовьте предложения для финансирования EB-5.. Поскольку почти все финансирование EB-5 осуществляется через товарищества с ограниченной ответственностью или компании с ограниченной ответственностью, финансирование EB-5 предполагает продажу ценных бумаг и должно соответствовать тем же требованиям, что и другие предложения ценных бумаг. Как правило, предложения EB-5 осуществляются на основании Положения D Комиссии по ценным бумагам и биржам (для частных предложений ценных бумаг внутри США) и Положения S (для офшорных предложений ценных бумаг за пределами США). И Положение D, и Положение S могут использоваться одновременно для одного и того же предложения EB-5. Кроме того, каждое предложение EB-5 требует бизнес-плана, подготовленного в соответствии с требованиями USCIS, и полного экономического отчета, документирующего основу для предполагаемого количества рабочих мест, которые будут созданы в результате проекта. Разработчик или Региональный центр обычно готовит меморандум о частном размещении, соглашение о товариществе с ограниченной ответственностью или соглашение с ограниченной ответственностью для фонда, созданного для приема инвестиций EB-5, а также соглашение о подписке на предложение EB-5. А автор бизнес-плана подготовит бизнес-план, а экономист подготовит экономический отчет. Кроме того, если инвестиции по программе EB-5 будут осуществляться в форме кредита, необходимо будет подготовить кредитные документы. Если используется условное депонирование, необходимо выбрать агента условного депонирования и подготовить договор условного депонирования. Поставщик EB-5 обычно переводит основные документы предложения на основной язык рынка, на котором будут продаваться инвестиции EB-5.
7. Подготовьте предложение к продаже. В дополнение к юридическим документам предложения, предложение EB-5 потребует высококачественных презентационных и маркетинговых материалов для инвесторов, таких как глянцевые брошюры, видеоролики, Power Point и веб-сайты. Если первичный рынок находится за пределами США, эти материалы необходимо будет подготовить как на английском языке, так и на основном языке рынка, на котором будут продаваться инвестиции EB-5. Поставщик EB-5 может подготовить некоторые из этих материалов, но часто просит разработчика поработать над видео и предоставить изображения и визуализацию для проекта. Предложения EB-5 должны продаваться индивидуально инвесторам по одной инвестиции, и очень важно, чтобы разработчики тратили ресурсы на создание привлекательных презентаций и маркетинговых материалов, которые будут иметь сильную личную привлекательность для инвесторов EB-5.
8. Продать проект инвесторам EB-5. Поставщик EB-5, будь то брокер-дилер в США, региональный центр или ведущий маркетинговый агент за пределами США, будет нести ответственность за разработку графика Семинары для инвесторов EB-5 будет проводиться в стране или странах, в которых будет продаваться предложение EB-5. Разработчика часто приглашают присутствовать на начальных семинарах, чтобы потенциальные инвесторы могли встретиться с разработчиком и задать вопросы относительно проекта. Кроме того, разработчика могут попросить координировать экскурсии по проекту с потенциальными инвесторами EB-5 и предоставить переводчика для этих экскурсий. Маркетинг предложения EB-5 требует много времени и труда, и разработчик должен быть готов помочь в маркетинговых усилиях, чтобы оно было успешным.
9. Получите подписки для интересов товарищества с ограниченной ответственностью или общества с ограниченной ответственностью и начните процесс подачи заявления на визу EB-5 для каждого инвестора.. Каждый инвестор EB-5 обычно подписывает соглашение о подписке на инвестиции EB-5, переводит всю сумму своих инвестиций на целевой депозитный счет и начинает иммиграционный процесс, подавая петицию I-526 через иммиграционного адвоката США. В настоящее время USCIS заявила, что среднее время обработки каждой петиции I-526 составляет от 32.5 до 49.5 месяцев (по состоянию на 15 января 2020 г.) с даты подачи. Условия соглашения об условном депонировании будут определять, будет ли каждая инвестиция передана застройщику до того, как будет удовлетворена петиция I-526, или будет удержана до тех пор, пока не будет удовлетворена петиция I-526. Как указано в шаге 5, это положение необходимо согласовать с поставщиком EB-5 и раскрыть в документах предложения EB-5. Когда петиция I-526 будет удовлетворена, это позволит инвестору EB-5 подать заявление на получение визы для въезда в США. Затем инвестору необходимо будет получить въездную визу и въехать в США в течение шести месяцев с момента получения въездной визы. . Утверждение петиции I-526 позволяет инвестору оставаться в США в течение двух лет после даты, после чего инвестору необходимо подать петицию I-829, чтобы остаться на постоянной основе в США. Однако обратите внимание, что существует 10,000 5 -ежегодный лимит на количество виз категории EB-7 и правило, которое ограничивает инвесторов из любой страны 5% от годового лимита при достижении лимита. Из-за этого годового ограничения и высокого спроса на визы EB-5 со стороны некоторых национальностей, таких как Китай, Индия и Вьетнам, Государственный департамент США ввел очередь ожидания для некоторых инвесторов, которая задерживает въезд инвестора EB-526 в США после Петиция I-2014 одобрена. Впервые это произошло в 5 году и с тех пор повторяется каждый год. Это означает, что инвесторы EB-XNUMX из Китая, Вьетнама и Индии могут столкнуться с задержкой в получении въездной визы, что, в свою очередь, продлит период времени, в течение которого они должны будут подать заявку на въезд. ходатайства I-829. (Регрессия — это тема, имеющая несколько важных последствий, которые не могут быть подробно обсуждены здесь, но обсуждаются в статья Дэвида Хирсона и Клетуса Вебера в журнале EB5 Investors Magazine).
10. Предоставлять периодические отчеты инвесторам EB-5 и документировать использование инвестиционных фондов EB-5.. Инвесторы EB-5 захотят получать информацию о состоянии проекта, чтобы быть уверенными в том, что он приближается к завершению, а разработчики должны планировать выпуск периодических отчетов для инвесторов. Кроме того, инвесторы EB-5 потребуют от застройщика подготовить документацию об использовании их средств EB-5, поскольку каждый инвестор EB-5 должен будет предоставить эту информацию вместе с петицией I-829 этого инвестора в течение двух лет после даты что инвестор въезжает в США, как обсуждалось в шаге 9 выше. Получение одобрения петиции I-829 традиционно занимает примерно четыре-пять лет с даты, когда инвестор EB-5 впервые инвестирует в предложение, но может занять больше времени в зависимости от того, сколько времени потребуется инвестору, чтобы получить одобрение петиции I-526, а затем получить въездную визу, поскольку Петиция I-829 не может быть подана ранее, чем за 90 дней до двухлетней годовщины со дня въезда инвестора в США. Разработчикам следует принять во внимание, что инвесторы обязаны держать свои инвестиции «под угрозой» до тех пор, пока они не закончат срок условного постоянного проживания, что обычно означает, что проект все еще должен действовать, а инвестиции EB-5 должны быть инвестированы в проект примерно до даты, когда каждый инвестор EB-5 подает петицию I-829. На момент подачи петиции I-829 каждый инвестор должен будет доказать, что условия, при которых проект был одобрен USCIS в петиции инвестора I-526, были соблюдены. Для этого потребуется, чтобы застройщик предоставил доказательства того, что все существенные условия бизнес-плана, использованного для демонстрации создания новых рабочих мест, были выполнены. Если проект был построен и работает в соответствии с бизнес-планом и экономическим отчетом, которые были поданы вместе с петицией инвестора I-526, инвесторы должны получить одобрение своей петиции I-829 и получить постоянные визы. С другой стороны, если проект не был завершен по какой-либо причине или не соответствует бизнес-плану, необходимому для установления того, что было создано достаточное количество рабочих мест, тогда инвесторы могут не получить одобрения своего проекта. 829 обращений. Если петиция I-829 не будет одобрена, инвесторы, скорее всего, будут вынуждены покинуть США и повторить попытку с еще одной инвестицией EB-5, если они все еще хотят получить визу в США. Ставки для инвесторов EB-5 очень высоки, потому что, если они вложат деньги в неудачный проект, они потеряют и визу, и деньги. По этой причине разработчику крайне важно понимать, что лучшими проектами для финансирования EB-5 являются те, которые имеют наибольшие шансы на успешное строительство и эксплуатацию в течение периода времени, необходимого инвесторам EB-5 для получения первоначального и первоначального дохода. постоянные визы.
